在过去的一年里,有很多新的立法被引入 2019冠状病毒病房客救济法 以应对COVID-19大流行.
今天,我们将讨论2019冠状病毒病时代新的加州驱逐法和房东-房客法, 比如房客不付房租.
了解房东可能考虑驱逐的情况是很重要的, 以及加州房东-租客法允许的驱逐程序.
下面你会发现一个有用的概述,这些驱逐程序的变化可能对房东和他们在加州的房客产生影响.
新驱逐条例
在过去的一年里,加州的驱逐法发生了变化,由于《十大信誉网赌网站》(Tenant Protection Act of 2019)中引入的正当理由立法和暂停驱逐,驱逐法变得相当复杂.
这 新的立法 影响了房东,影响了他们如何应对房客的问题以及如何驱逐房客.
在加州驱逐房客的原因
尽管有COVID,房东可以随时驱逐房客有几个基本原因.
最简单的是当房客不付房租时,这构成了绝大多数驱逐. 不付租金是违反租赁协议的, 因为拖欠租金是房客明显违反合同的行为. 同样常见的是“治愈或退出”——当租客违反了租赁单元租约的某些条款时, 如有超过允许的人数居住在出租单位. 在这种情况下,租户必须纠正违规行为以避免被驱逐.
在其他情况下-当租户造成无法补救的违规行为时,例如 财产损失 或者是非法行为——你给租客一个通知,让他离开. 在每一种情况下, 驱逐房客的理由不能是歧视性的, 而且房东必须提前通知.
在加州送达驱逐通知
根据房东-租客法, 房东只有在租客拥有有效的租赁单位租约的情况下,才应该向租客发出驱逐通知. 那是因为一旦你发出三天的通知, 你承认存在现有的租约. 这就是为什么三天通知只能给那些已经是租户的人,并且在开始驱逐程序时支付租金.
在没有租金管制的情况下, 当你有一个房客已经超过了期限,你想把他们赶出去, 房东不得收房客的钱, 因为这可能会形成一种意想不到的房东-房客关系,使驱逐程序复杂化. 重申一下,在这种情况下,租户不支付租金.
驱逐没有租约的租户:不续租通知
在加州,你可以在没有租约的情况下驱逐房客吗? 在未续约的12个月租约结束时,住宅租户必须离开. 如果房客不离开,就可以进行驱逐程序.
实际上,一旦固定期限租约到期,你不必给租户通知, 尽管大多数房东会给房客30到60天的不续约通知. 你不能把房客赶出去.
加州没有法律规定你必须通知房客, 但从实际的角度来看, 如果你没有和你的租客沟通,他们应该在12个月结束时离开, 房客可能不知道他们必须离开, 而房客会继续住在你的房子里,仅仅因为你没有告诉他们.
出于这个原因,确保租客知道他们的租约何时到期既礼貌又实用.
加州不支付租金的驱逐程序:宽限期
在加州, 没有关于租客宽限期的官方法律, 但绝大多数的租约都有一些条款,说租金在第一天到期,但不会被认为是几天后的日期, 例如.
房东有权不给房客提供宽限期, 他们还应该考虑法官将如何解释法律. 与驱逐有关的问题不适合跳出常规思维或发挥你的创造力.
你不想做一些不寻常的事情,因为法官会注意到这一点,可能会犯错误,说你做错了什么. 虽然法官会犯错误,但你会是受苦的人,而房客会赢.
建议你在发出驱逐通知之前,假装你的租约对每个租户都有三天的宽限期——即使他们没有.
Why? 法官最常看到的是三天的宽限期, 您可以通过遵循通用流程和标准来省去麻烦.
腾空通知Vs不续期通知
有些人对加州法律中不续租通知和终止租赁通知的区别感到困惑.
在定期租赁中, 房东将有一个定义的时间戳,在租约到期的地方, 因此,虽然不续订通知通常是个好主意, 这在法律上是没有必要的.
另一方面, 按月安排, 房东必须给他们的租赁协议终止的法律书面通知.
拆迁的法律 & 加州的租房者保护:最后的想法
在COVID期间,围绕驱逐的许多法律问题仍然悬而未决,并取决于您的特定区域. 法院是否开放并审理案件? 如果是这样的话,一个驱逐案件在法官面前审理实际需要多长时间?
对于房东来说,不断变化的法律环境可能很难驾驭, 你应该考虑咨询一下法律专家.
如何对你的财产进行驱逐取决于你住在哪个县,甚至你被分配到哪个法院.
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